Mi minősül termőföldnek?

A Földforgalmi törvény alapján termőföld a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve.

A legegyszerűbben a tulajdoni lapról tudjuk kideríteni, hogy a kiszemelt ingatlan termőföld-e. Ha a tulajdoni lap I. részén az ingatlan megnevezése kert, szőlő stb., akkor termőfölddel van dolgunk.

Ki vehet földet?

A termőföld tulajdonjogát magánszemélyként csak belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg.

A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt, kivételt képez ez alól, ha a tulajdonjogot átruházó személy a közeli hozzátartozója.

A földműves a föld tulajdonjogát - a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával - 300 hektár mértékig szerezheti meg (földszerzési maximum).

A föld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni.

Kötelező nyilatkozatok a termőföld adásvételi szerződésben

A termőföld adásvételi szerződésben a vevőnek számos nyilatkozatot kell tennie:

• vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalnia kell, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja,

• nyilatkoznia kell arról, hogy nincs földhasználati díjtartozása,

• nyilatkozni kell arról, hogy vele szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.

A termőföld adásvételi szerződést ügyvéd által ellenjegyzett okiratba szükséges foglalni és fontos, hogy a szerződés egy példányának úgynevezett biztonsági okmányon („zöld papír”) kell készülnie.

Elővásárlási jog termőföld adásvétel esetén

A Földforgalmi törvény számos személynek biztosít meghatározott sorrendben elővásárlási jogot, így például elővásárlási jog illeti meg az államot, a helyben lakó földművest, kert/szőlő eladása esetén azt a helyben lakó földművest, aki számára a tulajdonszerzés célja kertészeti tevékenység folytatásához szükséges terület biztosítása stb.

Nem áll fenn viszont elővásárlási jog például a közeli hozzátartozók közötti adásvétel vagy a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel esetén.

Az elővásárlásra jogosultak úgy szereznek tudomást az adásvételről, hogy az adásvételi szerződést a szerződéskötést követő 8 napon belül be kell nyújtani a terület fekvése szerint illetékes jegyzőhöz, aki a szerződést a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára 60 napra kifüggeszti.

Termőföld adásvétel hatósági jóváhagyása

Az adásvételi szerződést meg kell küldeni a mezőgazdasági igazgatási szervnek (földhivatalnak) előzetes jóváhagyás céljából, ő küldi meg az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzat jegyzőjének kifüggesztésre.

A helyi földbizottság állást foglal arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e a birtokviszonyok átláthatóságára, a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítésére, a mezőgazdaságban a generációváltás elősegítésére stb. vonatkozó általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek. Ennek során figyelembe veszi például, hogy a vételár arányban áll-e a föld forgalmi értékével vagy, hogy a vevő és közeli hozzátartozói tulajdonában, használatában a föld fekvése szerinti településen, vagy annak közigazgatási határától számított 20 km-es körzetén belül hány darab, mekkora térmértékű, művelési ágú és aranykorona értékű föld található és azok hol helyezkednek el.

Ha a folyamat eredményeképp a mezőgazdasági igazgatási szerv megadja a jóváhagyást, akkor záradékot vezet az adásvételi szerződésre, amely alapján bejegyzésre kerülhet a vevő tulajdonjoga. Jó tudni, hogy az egész procedúra általában 6 hónapot vesz igénybe a szerződéskötéstől számítva!

Illetékmentesség

Az Itv. 26. § (1) bekezdés p) pont pc) alpontja szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték alóli mentesség feltétele az volt, hogy a szerző a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként vagy családi gazdálkodóként mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítsa. Agrárpolitikai szempontból azonban annak nincs jelentősége, hogy a hasznosítás milyen gazdálkodási formában valósul meg, hanem a hangsúly azon van, hogy a hasznosítás mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára történjen. Erre tekintettel az Itv. 26. § (1) bekezdés p) pont pc) alpontjában már nem szerepel, hogy az illetékmentesség csak egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként vagy családi gazdálkodóként érvényesíthető.

A hatályos rendelkezések a következők:

A termőföldnek a földműves általi, ellenérték fejében történő megszerzése akkor mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól, ha a birtokbaadástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától – vagyoni értékű joggal terhelt termőföld szerzése esetén a vagyoni értékű jog megszűnésétől, megszüntetésétől, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 5. év utolsó napjától – számítva 5 évig

• a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el,

• a termőföldön vagyoni értékű jogot nem alapít, és

• a termőföldet mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja;

Lényeges tehát, hogy a termőföldet vásárló földműves legyen. Földművesnek minősül a Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve uniós tagállami állampolgár, aki a mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettségekről szóló 504/2013. (XII. 29.) Korm. rendeletben meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve

• mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet saját nevében és saját kockázatára folyamatosan Magyarországon folytat, és ebből igazoltan árbevétele származott, vagy az árbevétel azért maradt el, mert a megvalósult mező- vagy erdőgazdasági célú beruházás még nem hasznosulhatott, vagy

• a legalább 25%-ban tulajdonában álló, Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet olyan tagjának minősül, aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve mező-, erdőgazdasági és az azokat kiegészítő tevékenységet személyes közreműködésként végzi.

Mező-, erdőgazdasági tevékenység: növénytermesztés, kertészet, állattartás, a méhanya nevelés, halászat, haltenyésztés, szaporítóanyag-termesztés, vadgazdálkodás, erdőgazdálkodás, kiegészítő tevékenységgel vegyes gazdálkodás.

A mezőgazdasági termelőszervezet a mezőgazdasági igazgatási szerv által nyilvántartásba vett, tagállami székhelyű jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, amelynek

• alaptevékenysége olyan mező-, erdőgazdasági tevékenység, illetve kiegészítő tevékenység, amelyet a jogügyletet megelőzően legalább 3 éve folyamatosan folytat,

• éves értékesítése nettó árbevételének több mint a fele a mező-, erdőgazdasági tevékenységből, illetve a kiegészítő tevékenységből származik, és

• legalább egy vezető tisztségviselője, vagy a cégvezetője a mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve a kiegészítő tevékenységet a szervezetben fennálló tagsági viszonyához kapcsolódóan gyakorolja, és mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel, vagy a mezőgazdasági igazgatási szerv által igazolt legalább 3 éves üzemi gyakorlattal rendelkezik, vagy

• amely újonnan alapított mezőgazdasági termelőszervezetnek minősül;

Az illetékmentesség feltételeinek szempontjából nem minősül elidegenítésnek

• a kisajátítás,

• a kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű célra történő elidegenítés és

• a birtokösszevonási célú földcsere.

Továbbá nem minősül a feltételek megszegésének, ha a vagyonszerző a termőföld használatát, hasznosítását a földművesnek minősülő, Polgári Törvénykönyv szerinti közeli hozzátartozója vagy a legalább 25%-ban tulajdonában, vagy a közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban tulajdonában álló, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény szerinti mezőgazdasági termelőszervezet javára engedi át, feltéve, hogy az 5 éves időtartam hátralévő részére

• a mezőgazdasági termelőszervezet vagy a közeli hozzátartozó vállalja, hogy a termőföldet mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja, továbbá

• a termőföld használatának, hasznosításának mezőgazdasági termelőszervezet részére történő átengedése esetén a vagyonszerző, illetve közeli hozzátartozója vállalja, hogy a mezőgazdasági termelőszervezetben fennálló tulajdoni hányada nem csökken 25% alá.

Nagyon fontos, hogy az előírt feltételek fennállásáról és vállalásáról a vagyonszerzőnek legkésőbb az illeték-fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig, véglegessé válásáig kell nyilatkoznia az állami adóhatóságnál.

Ha az eredetileg vállalt 5 év letelte előtt

• a vagyonszerző a termőföldet – a (18) bekezdésben meghatározott tulajdonszerzési módok kivételével – elidegeníti,

• a vagyonszerző a termőföldön – használatának, hasznosításának a (18) bekezdés szerinti mezőgazdasági termelőszervezet vagy közeli hozzátartozója javára, az ott meghatározott módon történő átengedése kivételével – vagyoni értékű jogot alapít, vagy

• a vagyonszerző a termőföldet saját maga vagy a mezőgazdasági termelőszervezet vagy közeli hozzátartozója igazolhatóan nem mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja,

• a vagyonszerző vagy a vagyonszerző közeli hozzátartozója a mezőgazdasági termelőszervezetben fennálló tulajdoni hányadát 25% alá csökkenti,

az egyébként járó illeték kétszeresét kell megfizetnie, kivéve a vagyonszerző elhalálozásának az esetét. Ha a vagyonszerző vagy a mezőgazdasági termelőszervezet vagy közeli hozzátartozó által vállalt feltételek csak a termőföld meghatározott tulajdoni hányada tekintetében teljesültek, az egyébként járó illeték kétszeresét kizárólag azon tulajdoni hányad vonatkozásában kell megfizetni, amelyre a feltételek nem teljesültek.

SZJA mentesség

Adómentes a termőföld értékesítésből származó jövedelemnek a 200 ezer forintot meg nem haladó része, ha a termőföldet

• olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki azt legalább öt évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági célra hasznosítja, vagy

• olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás  alkalmazottja, és e földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja.

A termőföld értékesítésből származó teljes jövedelme adómentes, ha a magánszemély úgy adja el a termőföldet az előzőekben említett személyeknek, hogy az adásvétel a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló 1992. évi II. törvény szerinti részarány-tulajdon megszüntetését eredményezi.

Adómentes, a termőföld értékesítésből származó jövedelem, ha a magánszemély a termőföldet

• regisztrációs számmal rendelkező állattenyésztést folytató olyan magánszemélynek adja el, aki a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként legalább 5 évig az állattartó telep takarmánytermelése céljából használja, vagy

• olyan magánszemélynek értékesíti, aki az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak az állattenyésztés takarmánybiztosítása érdekében legalább 10 évre bérbe adja.

Az 5 vagy 10 éves használati időszak kezdő napja a birtokbaadás napja, de legkésőbb az adásvételi szerződés keltét követő 12. hónap utolsó napja. Ha a termőföld harmadik féllel kötött szerződés alapján haszonbérletben van, akkor kezdő napnak a haszonbérleti szerződés lejártát követő december 31-ét kell tekinteni.

Adómentes a termőföld átruházása továbbá akkor is, ha az átruházás

• magánszemély részére birtok-összevonási céllal,

• települési önkormányzat részére szociális földprogramcéljából, vagy

• a Nemzeti Földalap javára történik.

A birtok-összevonási cél akkor valósul meg, ha az átruházás eredményeként már az ügyletet megelőzően is a vevő tulajdonában álló termőföld és az ügyletben megvásárolt termőföld – a település közigazgatási határától függetlenül – egymással szomszédossá válik. Az egy naptári éven belül megkötött és ezen időtartamon belül az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott ingatlan adásvételi szerződések hatását együttesen kell vizsgálni. Szomszédos termőföldeknek minősülnek azok a földrészletek is, amelyeket önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, árok, csatorna választ el.

Ha az átruházás adómentessége a vevő számára előírt feltételek teljesítésétől függ, az adó-mentesség csak akkor érvényesíthető, ha az eladó legkésőbb a bevallás benyújtásakor rendelkezik a vevő közjegyző által készített vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt nyilatkozatával, amely tartalmazza a vevő természetes azonosító adatait, adóazonosító jelét, valamint a vevő kötelezettségvállalását arra vonatkozóan, hogy az adómentesség feltételeinek megfelel. A vevő nyilatkozatát az eladó az adó megállapításához való jog elévüléséig köteles megőrizni. A valótlan tartalmú nyilatkozat miatt keletkező adóhiányt és jogkövetkezményeit az adóhatóság a vevő terhére állapítja meg.

Nem kell jövedelmet megállapítani a magánszemélynek az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházására tekintettel megszerzett bevétel után, ha  a bevételt az adózó a természetes személyek adósságrendezéséről szóló 2015. évi CV. törvényben szabályozott bíróságon kívüli adósságrendezési megállapodás, bírósági adósságrendezési egyezség vagy adósságtörlesztési határozat alapján teljes egészében a tartozásai megfizetésére fordítja. Abban az esetben, ha a bevételt a magánszemély csak részben fordítja a tartozásai megfizetésére, akkor azt a jövedelem-részt kell megállapítani, amely a tartozások megfizetésére fordított bevétel és a teljes bevétel különbözete alapján meghatározható.

A felsorolt esetek részletes szabályai az szja törvény 1. sz. mellékletében találhatók.

A termőföld adásvétel menete összefoglalva

A termőföld adásvétel szokásos eljárása az alábbi:

• megegyezés az eladóval a vételárról és az egyéb feltételekről;

• közvetlen elővásárlási jogosultak értesítése (osztatlan közös tulajdonú termőföldek esetén);

• ügyvéd által megszerkesztett termőföld adásvételi szerződés aláírása;

• a megyei földhivatal általi előzetes jóváhagyás és záradékolás;

• a szerződésnek a helyi önkormányzat hirdetőtábláján történő 60 napra történő kifüggesztés;

• a helyi, területileg illetékes földhivatal általi bejegyzése az adásvételi szerződésnek az általános szabályoknak megfelelően.

 Mire kell figyelni a földforgalmi ügyek kapcsán 2022-től?

2021. december 22. napján kihirdetésre került az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CL. törvény (a továbbiakban: Módosítás), ami jelentős módosításokat eredményez a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényben (a továbbiakban: Földforgalmi törvény).

A Módosítás értelmében a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek tulajdonjogának, illetve haszonélvezeti jogának megszerzése vonatkozásában 2022. január 1. napjától a korábbi gyakorlattól eltérően az adásvételi, vagy haszonbérleti szerződést első körben nem a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének kell megküldeni, hanem a szerződés előzetes megvizsgálása céljából a mezőgazdasági igazgatási szervnek (a föld fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal földhivatala, a továbbiakban: Földhivatal).  A Földhivatal a szerződést annak tartalmi és alaki kellékei alapján vizsgálja meg (pl. semmisnek minősül-e a szerződés, tartalmazza-e a szerződés az előírt nyilatkozatokat stb.), és 15 napon belül dönt a szerződés jóváhagyásának megtagadásáról, vagy annak közzétételéről.   Abban az esetben, ha a Földhivatal az előzetes vizsgálat során nem tagadja meg az adásvételi, vagy haszonbérleti szerződést, akkor hivatalból elrendeli a közzétételt (azaz kifüggesztést, azonban a közzététel nem minősül az szerződés jóváhagyásának), továbbá a döntéséről tájékoztatja a feleket, valamint a szerződést megküldi a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének, aki hirdetményi úton közli az adásvételi szerződést a törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival.

A módosítás következményeként így már azt megelőzően kiderül, hogy ha a szerződés olyan alapvető hibától szenved, ami miatt a Földhivatalnak a kifüggesztési procedúrát követően azonnal meg kellene tagadnia a jóváhagyást – ezzel pedig értékes időt nyerve az érintett feleknek.

A fentieken túl, a Módosítás alapján továbbá kiegészítésre kerül a Földforgalmi törvény azon esteinek a köre, amikor a Földhivatal megtagadja a haszonbérleti szerződés jóváhagyását, ugyanis 2022. január 1. napjától amennyiben aránytalan a haszonbérleti szerződés szerinti ellenszolgáltatás (haszonbér) vagy a haszonbérleti szerződésben szereplő egyéb ellenszolgáltatásra irányuló rendelkezés értéke, az is megtagadási oknak számít a törvény értelmében.

Aránytalannak kell tekinteni a haszonbér értékét, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal (pl. föld fekvése, minősége, öntözhetősége, művelhetőség, stb.), amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. Amennyiben a haszonbér eltér a helyben szokásos mértéktől, annak okát a szerződésben igazolni kell, valamint a haszonbérleti szerződés jóváhagyása iránti eljárás során a Földhivatal felhívására a haszonbérbe adó köteles bizonyítani a haszonbér értékének arányosságát.

A haszonbér aránytalansága vonatkozásában a Módosítás értelmében 2022. július 1. napjától a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) jelzéssel élhet a Földhivatal irányába.  

2022. január 1-jétől nem gyakorolható elővásárlási jog a következő adásvételi szerződések esetén:
      • a közeli hozzátartozók közötti adásvétel;
      • az adott földben legalább 3 éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel;
      • a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adásvétel;
      • a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat által közfoglalkoztatás, szociális földprogram és településfejlesztés céljára, továbbá ha a föld helyi jelentőségű védett természeti területnek minősül, a földnek a természet védelméről szóló törvényben meghatározott védelme céljából történő adásvétel;
      • rekreációs célú földszerzés;
      • az állam földtulajdonszerzése;
      • a részarány-tulajdonost megillető vételi jog gyakorlása útján történő földtulajdonszerzés;
      • a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye részére temető létesítése vagy bővítése céljából történő adásvétel.

2022. január 1-től nem szükséges hatósági jóváhagyás az alábbi termőföld-adásvételi szerződésekhez:

•  az állam tulajdonszerzéséhez;
• az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld elidegenítéséhez;
• a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához;
• a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához;
• a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházáshoz, ha ezzel a közös tulajdon megszüntetésére kerül sor;
• a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-vételhez;
• a telekalakítás keretében történő tulajdonszerzéshez, ha egy vagy több, önálló helyrajzi számú földet érintő telekalakítás következtében a tulajdonosok tulajdoni hányadát képező földterület nagysága az ingatlan-nyilvántartásban a kiinduló állapot szerinti tulajdoni hányadból számítható területnagyságot nem haladja meg;
• továbbá az alábbi földtulajdonszerzésekhez:

a) ha a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye végintézkedéssel, tartási, életjáradéki, gondozási, ajándékozási szerződés alapján, valamint temető létesítése és bővítése céljából átruházással szerez földtulajdont;

b) ha a jelzálog-hitelintézet a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló törvényben foglalt korlátozásokkal és időtartamra szerez földtulajdont;

c) ha a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat közfoglalkoztatás, szociális földprogram és településfejlesztés céljára, továbbá, ha a föld helyi jelentőségű védett természeti területnek minősül, a földnek a természet védelméről szóló törvényben meghatározott védelme céljából szerez földtulajdont.

Ahol elővásárlási jog gyakorolható, de hatósági engedélyre nincs szükség: az államtól, illetve az önkormányzatoktól történő földvásárlás esete.